Vanessa Gelado (Hines): "España cumple todos los fundamentales para atraer más inversión, pero con la Ley de Vivienda es muy difícil"

Cuando Gerald D. Hines, el famoso promotor estadounidense, se subi? a ese helic?ptero en 1996 no pod?a creer lo que le devolv?an sus ojos. A vista de p?jaro, la Barcelona postol?mpica, moderna, en pleno florecer, todav?a escond?a un tesoro que nadie parec?a querer: un terreno industrial, deprimido y sucio, en concurso de acreedores y en manos de una aseguradora suiza que no sab?a c?mo quit?rselo de encima. Hines no vio nada de eso, s?lo una gran oportunidad con potencial transformador: un terreno frente al mar, confluencia directa de la Diagonal y lo suficientemente grande como para albergar todo tipo de usos. Nac?a as?, hace 30 a?os, la Diagonal Mar, la gran transformaci?n urban?stica de la Capital Condal, y la relaci?n de Hines con Espa?a.

El gestor de inversiones inmobiliarias l?der a nivel mundial Hines posee y gestiona activos por valor de 91.800 millones de d?lares por todo el mundo, con aproximadamente 2.000 millones de euros en Espa?a, tras la adquisici?n de Grupo Lar. Est? en todos los segmentos: living, log?stica, oficinas, hoteles o retail, con huella en Madrid, Barcelona y Valencia. Al frente de este gigante inmobiliario est? Vanessa Gelado (Bilbao, 1980), responsable de los mercados de Espa?a, Portugal, Italia y Grecia, y probablemente una de las voces m?s autorizadas para hablar del problema habitacional del pa?s. Gelado tiene claro que la crisis de oferta que atraviesa Espa?a no se soluciona con medidas restrictivas como la Ley de Vivienda, que frenan la inversi?n, y pide sacar el debate de la polarizaci?n pol?tica. S?lo as?, colaborando entre lo p?blico y lo privado, se encontrar? la soluci?n.

Ustedes han cambiado casi tanto como esa Diagonal Mar de Barcelona en estos 30 a?os. Empezaron siendo promotores y lleg? la crisis...La historia de Hines en Espa?a es un reflejo de lo que ha pasado a nivel global. Llega la gran crisis financiera, que se junta con un momento complicad?simo de crisis inmobiliaria, que genera un problema bancario, que genera tambi?n un problema de crisis soberana en determinados pa?ses. La empresa entra en esa crisis con much?simos proyectos en promoci?n y decide que nunca m?s, porque casi no lo cuenta.C?mo le dieron la vuelta?Se emprendi? una diversificaci?n total del negocio en tres ejes muy diferentes. En aquel momento, sobre todo en Europa, se nos conoc?a por oficinas y retail y empezamos en el inmobiliario en sentido 360. Luego se avanz? en la diversificaci?n geogr?fica. Y el tercer eje fue decir: 'oye, mi modelo no puede ser ?nicamente promotor'. Est? muy bien cuando las cosas van bien, pero es muy c?clico y tenemos que tender a un modelo de negocio que nos permita afrontar los valles en el camino.?Amortiguar los ciclos?Hacer promoci?n es como la cuadratura del c?rculo. La gente no es consciente de la cantidad de cosas que se tienen que alinear y que tienes que conseguir para levantar un edificio del suelo. Lleva tiempo y necesitas un equipo muy bueno y experimentado. Eso a trav?s de los ciclos solo se puede mantener con un modelo diversificado.Y ah? empezaron a gestionar.Del modelo de promotor se pas? a 'me quedo algo de lo que he promovido y lo gestiono'. Luego, a 'ya que gestiono para m?, gestiono tambi?n para terceros'. Y, al fin, a 'levanto mis propios fondos y mi propio capital discrecional'.?Y han encontrado su equilibrio?Ahora estamos en un momento buen?simo, sobre todo en la regi?n europea. Tenemos fondos discrecionales muy potentes, multiproducto y multipa?s, dentro de la huella europea.?Fondos con distinto perfil de riesgo?S?. Tenemos un fondo discrecional Core, que va camino de los 4.000 millones de euros bajo gesti?n. Est? abierto y sigue captando y lo est? haciendo muy bien a la hora de levantar capital. Son activos con poco riesgo, existentes, con buenas ubicaciones, buenos inquilinos y por tanto, mucha visibilidad de lo que puede ser el flujo de caja. Luego tenemos Core Plus, ya con algo m?s de riesgo, bien porque la ubicaci?n sea un poco peor, bien porque hay algo de desocupaci?n o porque tienes que hacer una peque?a reforma. M?s riesgo, m?s rentabilidad. Se lanz? en 2022 y ya va por los 2.000 millones. Y luego tenemos lo que llamamos Valor A?adido, a los que pides m?s rentabilidad, pero permiten promoci?n o una reforma integral. Al final, si un activo nos gusta, le buscamos su casa.Est?n en living, retail, log?stica, oficinas... ?Qu? palancas para crecer ve en Espa?a?Es un momento en el que no vemos que, v?a tipos de inter?s, vayamos a conseguir grandes incrementos de valor. Es decir, los tipos de inter?s han bajado y la inflaci?n est? en un entorno relativamente controlado a nivel europeo. No vemos tampoco que el BCE vaya a bajar much?simo los tipos en los pr?ximos trimestres, con lo que, al final, dependes de generar valor a nivel intr?nseco del proyecto.?A qu? se refiere?A que consigas incrementar el perfil arrendaticio de la inversi?n. O sea, a?adir valor de la de la manera m?s dif?cil porque tienes que trabajar con el edificio: invertir en ?l, buscar c?mo puedes optimizarlo, o incrementar la renta o reducir los costes de mantenimiento y de gesti?n. Bueno, lo que se llama sudar la camiseta. Si lo piensas, toda la d?cada del 2010, con los tipos de inter?s bajando, daba un poco igual lo que comprases. El retail fue lo que m?s se torci?, entrando en 2017-2018, por las dudas sobre el e-commerce, pero en cualquier otra tipolog?a casi daba igual lo que comprabas, porque con la ca?da tan tremenda que hubo de tipos de inter?s se revaloriz? todo much?simo. Ahora b?sicamente eso est? donde est? y te tienes que enfocar en tu capacidad de generaci?n de rentas, de rentas netas.El problema de la vivienda ya centra el debate pol?tico y social. ?C?mo ve usted lo que est? pasando?Llevo en Hines desde 2019. Llegu? para relanzar la plataforma, ya que, tras la gran crisis financiera, se hab?a tenido que reestructurar y adecuar much?simo. Cuando tienes una digesti?n muy pesada en tu propia cartera, a veces te cuesta ver los brotes verdes. Y eso nos pasaba a nosotros en Espa?a en 2015 o 2016. Se hab?an empezado a hacer algunas cosas de nuevo, pero con mucha cautela. La idea era relanzar la plataforma para poder hacer cualquier producto y no solo invertir en Madrid y Barcelona. En 2019 estuvimos mirando much?simas oportunidades en vivienda, en alquiler, porque era nuestro foco. Conseguimos hacer una inversi?n en Madrid, en Valdebebas, que vendimos el a?o pasado. A partir de ah?, el sector empieza a comprimir much?simo. Las rentabilidades empiezan a caer en 2022, cuando ya explota un poco todo y vuelven a subir los tipos. Logramos much?simas medallas de plata, de las que luego nos hemos alegrado porque hubi?ramos tenido, yo creo, un gran problema cuando descomprime todo y se revierte. Pero empezamos a ver determinadas cosas a nivel regulaci?n que, a nosotros, en el comit? nos hac?an la vida muy dif?cil.?Qu? cosas?Cambios de reglas de juego a mitad de partido, falta de visibilidad, incertidumbre. En el mundo de la inversi?n, todo lo que sea incertidumbre se traslada a m?s tiempo o m?s coste. Al final te encarece la inversi?n y le tienes que pedir m?s retorno porque tiene m?s riesgo.

Pero s? han vuelto al alquiler.El a?o pasado volvimos a hacer otra inversi?n de gesti?n de alquiler aqu? en Madrid.?Es distinto en Madrid?Con la Comunidad de Madrid nos sentimos relativamente c?modos de que las reglas de juego son las que son. Es una comunidad que ha entendido que, o le acompa?a el sector privado, o es muy dif?cil que resuelva el problema.En otras...En muchas otras ubicaciones que se han declarado municipios tensionados, es muy dif?cil. Desde el inicio de la guerra entre Rusia y Ucrania, con ese crecimiento tan fuerte de la inflaci?n, el coste de la promoci?n ha subido much?simo. Si eso no se puede repercutir, pues es que no se puede, yo no lo consigo.?Se refiere a atraer m?s inversi?n?Yo voy todas las semanas al comit? y compito. Nuestros fondos en gran parte son europeos y luego tenemos tambi?n alguno global. Yo compito con mis hom?logos de toda Europa y ninguno tiene por qu? llevarse ni un euro de capital de inversi?n si lo que propone no tiene sentido. No hay ninguna obligaci?n.Espa?a vive un buen momento econ?mico, ?eso no juega a favor?Espa?a, como mercado de inversi?n, est? teniendo muy buenas variables macroecon?micas: un crecimiento del PIB interesante, muy por encima del de la UE, una inflaci?n controlada y crecimiento demogr?fico. Todo eso es check, check, check. O sea, lo b?sico, el 1.0, de la inversi?n en inmobiliario. Ve?amos que por fundamentales ten?a much?simo sentido invertir tanto en Madrid como en Barcelona, incluso m?s all?, en las top diez ?reas metropolitanas espa?olas, pero vimos unos cambios que nos generaron muchas dudas y bastante prevenci?n.?La Ley de Vivienda?S?, la Ley de Vivienda. Al final todo ha acabado en esa nueva Ley de Vivienda que cada municipio decide si implanta o no. No todos est?n reaccionando igual, pero nosotros, de momento, donde no tenemos claridad... Toca lidiar con la complejidad. Por fundamentales, est? clar?simo.?Qu? tipo de activo les resulta atractivo en alquiler?Cuando invertimos en residencial en alquiler, idealmente lo hacemos en producto de nueva creaci?n. Si no nueva, casi, o relativamente reciente. Nada que tenga 15, 20 o 25 a?os. Si queremos poner a jugar el capital que menos requerimiento tiene de retorno, preferimos producto de nueva creaci?n bien ubicado y donde no tengamos dudas en cuanto a esa generaci?n de caja.

?Se est? produciendo una asimetr?a? ?Con una realidad en Madrid y la evoluci?n casi contraria en Barcelona?S?. Antes de la Ley de la Vivienda ya hubo decretos a nivel local. Se declararon inconstitucionales porque la comunidad no ten?a la potestad de regular en contra de la legislaci?n estatal, y lo que se ha cambiado al final es la Ley de Vivienda general. Vemos que contin?a un marco en el que hay que tener cuidado.?Coincide en que el problema de la vivienda en Espa?a es de falta de oferta?La presi?n migratoria es la que es, el crecimiento de hogares es el que es... El problema aqu? es de falta de oferta. Una falta de oferta que viene, por un lado, por la falta de suelo finalista, porque todo el suelo que no es finalista tarda much?simo en pasar por ese procedimiento de transformaci?n que lideran los municipios, a veces con o sin las comunidades, y en el que t? sabes cuando empiezas, pero nunca cu?ndo acabas. Hay un problema de suelo y un problema de agilidad en procedimientos burocr?ticos. Supuestamente, solicitar una licencia de obra es un acto reglado que deber?a estar resuelto en tres meses, pero eso nunca es as?. Lo normal es que el tiempo sea de 12 meses.?Qu? les dicen desde las administraciones cuando trasladan sus preocupaciones?Todo el mundo entiende cu?l es el problema, pero tambi?n es verdad que despu?s de la crisis y toda la corrupci?n que se destap?, no hay ayuntamiento que no quiera seguir las cosas al pie de la letra y cubrirse las espaldas. Ha habido un pendulazo en el otro sentido, desde un periodo pre-2008 en el que a lo mejor se aprobaba todo un poco a lo loco, a un periodo en el que hasta que no est? hasta el ?ltimo papel y la ?ltima validaci?n... Necesitas la aprobaci?n de mucha gente, m?s all? del propio ayuntamiento.?Mejora la falta de mano de obra?Ese es el otro problema, el problema puro de fabricaci?n, que surge incluso cuando consigues todas las aprobaciones y las licencias. En los ?ltimos siete u ocho a?os se hacen entre 80.000 y 100.000 viviendas. Antes se constru?an m?s de 700.000 viviendas y a partir de 2008 empieza a desplomarse y toca fondo en 2013, con unas 50.000. Imag?nate el desplome. Por el camino quiebran no s? cu?ntas cementeras, un mont?n de contratistas... se destruye un mont?n de tejido productivo. Y a d?a de hoy es que no hay, no hay mano de obra, la tienes casi que importar. Los grandes contratistas no encuentran y tienen que buscar fuera.?Hay tambi?n menos oficios que antes, no?S?, hay un envejecimiento de los oficios. Cada vez quedan menos carpinteros, fontaneros, electricistas, pintores y menos de todo. Yo espero que la formaci?n profesional logre convencer a la gente de que, de verdad, hay una grand?sima oportunidad.Defend?a Ignacio de la Torre esta semana en EL MUNDO que, adem?s de alba?iles, hacen falta financieros. ?Hay una necesidad de formar a los profesionales del sector?Totalmente. Comparado con hace casi 20 a?os, el sector no tiene nada que ver, es hiperprofesional, pero efectivamente se nutre de disciplinas muy distintas. Realmente es un 360 bastante importante. Y hay que crear profesionales que entiendan ese 360, es decir, que el financiero entienda tambi?n que hay una realidad f?sica, que los pasos son los que son en urbanismo, en licencias... Tampoco vale tener un sesgo puro de arquitecto y no adaptarse al plan de negocio, si no encaja en unos ratios de rentabilidad no se financia el proyecto.?Entiende que la Ley del Suelo est? parada, cuando b?sicamente los dos principales partidos est?n bastante de acuerdo?No, no lo puedo entender. Se ha politizado todo much?simo y al polarizarse no se busca una soluci?n para el votante medio. Muchas voces del sector piden un pacto de Estado. Oiga, p?nganse ustedes de acuerdo. Hay grandes bolsas de suelo, que a d?a de hoy todav?a tienen que iniciar un proceso urban?stico para pasar a ser suelo finalista, pero necesitas de verdad la voluntad de much?simas capas dentro de la Administraci?n P?blica: ayuntamientos, diputaciones, comunidades, Estado... El que tiene que coordinar todas esas voluntades es el promotor, pero no hay un promotor que sea tan potente como para lidiar de igual a igual con esto. Hace falta un pacto de Estado o marcar claramente dentro del pa?s determinadas zonas que puedan tener un tratamiento diferente, como se ha hecho en otros ?mbitos para propulsarlos econ?micamente.?Como un PERTE?Exacto. Igual no se puede hacer en todas partes, pero irte a las top ciudades de Espa?a y en cada una apostar por un ?mbito concreto para que al menos ah? se a?nen voluntades y se consiga. Y es que adem?s de conseguir las aprobaciones, hay que conseguir la financiaci?n con un modelo de viabilidad econ?mica que tenga sentido y que se pueda financiar fuera. En general siempre est?s lidiando con capital extranjero porque no hay capital local suficiente para el agujero que existe.

?Le preocupa la demonizaci?n que desde el Gobierno se ha hecho de los grandes tenedores, de los fondos...?Much?simo. La realidad es que la mayor parte del parque pertenece a particulares y que el gran tenedor no supera ni el 10%. Es una demonizaci?n, un chivo expiatorio. Est? muy bien, porque cuelgas el sambenito, a la gente le cuadra, no profundiza... Lo cierto es que ?ltimamente, por el empuje de grandes profesionales y tambi?n de alguna administraci?n que s? que est? dispuesta a escuchar, cada vez m?s el votante medio entiende que el problema es de oferta, que no hay.?Los precios seguir?n al alza?Esto es como lo que pasaba en el patio del colegio cambiando cromos: cuando alguien ten?a el que todo el mundo quer?a, te pod?a pedir 80 cromos a cambio. El valor del suyo sub?a. Cuando ya lo ten?an muchos, la cosa cambiaba. Esto es igual, con la vivienda funciona absolutamente igual. Y en ese proceso, cuanto m?s incertidumbre metas, m?s te pide el capital.?Cada vez se exige m?s rentabilidad?El proceso es cada vez m?s farragoso y todo el mundo pide m?s. Se hab?a llegado a un momento casi precovid, donde al producto de alquiler en promoci?n se le ped?an TIR del 14 o del 15%. Pero ahora eso ha vuelto al 18 o al 20%.?Por qu??Porque a lo mejor en alguna ocasi?n va todo rodado, pero t? habla con cualquiera de los promotores grandes, tienen historias para llenar libros y series de Netflix, todas las que quieras. Lo que veo es que el tema de la vivienda pasa a ser la preocupaci?n n?mero uno de los espa?oles. Y ya no valen las palabras. La ?nica manera de bajar o de contener la evoluci?n de precios es poniendo m?s stock en el mercado y un poco de la manera que sea.?A qu? se refiere?Se puede, igual, utilizar el suelo residencial para f?rmulas de alojamiento con m?s flexibilidad. Piensa en alguien que viene de primeras a una ciudad, que est? empezando a estudiar o a buscar trabajo, pero todav?a no lo tiene. Es imposible que nadie le alquile un piso a d?a de hoy. La ?nica manera es ir a f?rmulas m?s flexibles, casi como a un apartahotel y donde t?, mientras construyes un poco, te haces tu composici?n de lugar, est?s una estancia media, un mes, dos meses, hasta que ya optas a alquilar a largo plazo.Pues el Gobierno ha anunciado una regulaci?n m?s restrictiva con el alquiler de temporada...Es que no hacemos m?s que empeorar el problema en vez de solucionarlo. La soluci?n es poner m?s oferta en el mercado. Y para eso tiene que haber una concienciaci?n y que, de verdad, las voluntades se junten. Realmente tiene que haber una colaboraci?n p?blico privada, porque ni el sector p?blico lo puede resolver por s? solo, porque no tiene la capacidad de ejecuci?n, ni el sector privado sin el apoyo del p?blico puede hacer la guerra en solitario. Es imposible.