El gran misterio de la vivienda: por qué no se construye más

El mercado de la vivienda en España arrastra un problema estructural que los precios al alza no logran resolver por sí solos: la oferta no responde. Mientras el coste de comprar o alquilar una vivienda sigue escalando, la construcción permanece muy por debajo de los niveles necesarios para atender la demanda real. Los datos apuntan a una causa principal que va más allá de la especulación o los inversores: el marco regulatorio y la escasez de suelo edificable están paralizando el sector.

Esta semana, en La Pizarra de Domingo Soriano, Nuria Richart y Domingo Soriano analizan las causas que impiden que se construya más y que hacen que su precio no deje de aumentar. En un país en equilibrio, sin boom ni crisis, la referencia habitual de nueva vivienda se sitúa en torno a cuatro o cinco unidades por cada mil habitantes al año. España construye actualmente 2,7 viviendas, prácticamente la mitad de esa cifra. El dato adquiere toda su dimensión cuando se compara con el periodo de la burbuja, en el que se llegaron a superar las diez viviendas por cada mil habitantes, con años en los que España construyó más en términos absolutos que Francia, Italia, Alemania y Reino Unido juntos.

Un problema estructural

El desplome posterior al estallido fue inevitable y necesario, pero la recuperación nunca llegó. Desde 2015-2016, cuando el stock de vivienda vacía en las zonas de alta demanda, como Madrid, Barcelona, el arco mediterráneo o las capitales vascas, quedó prácticamente absorbido; la construcción debería haber retomado ritmos normales. Sin embargo, no lo ha hecho.

La explicación no está en la falta de demanda, que es robusta y creciente, sino en obstáculos estructurales que impiden que el mercado funcione con normalidad. El más llamativo es la disponibilidad de suelo: el 96% del territorio español tiene prohibida la construcción. Solo el 2% está construido o disponible de forma inmediata, con un 1% adicional a medio plazo y otro 1% a largo plazo. La escasez no es, por tanto, un fenómeno natural ni inevitable, sino el resultado directo de decisiones administrativas acumuladas a lo largo de décadas, con responsabilidad compartida entre el Estado y las comunidades autónomas.

Al problema del suelo se suma el de la rentabilidad anualizada de las promociones. Un proyecto inmobiliario en España puede tardar entre ocho y 14 años desde la decisión de inversión hasta que la vivienda llega al mercado. Eso significa que, aunque el margen bruto final pudiera parecer atractivo, la rentabilidad calculada año a año resulta inferior a la de alternativas de inversión mucho más líquidas y predecibles. La consecuencia es que el capital, tanto nacional como extranjero, opta por otras opciones. La narrativa de que los inversores están esperando para enriquecerse a costa del comprador medio no se sostiene con los datos: los inversores se están yendo de España.

A esto se añade la carga normativa que soporta cada promoción: exigencias sobre superficies mínimas, zonas verdes, plazas de garaje o porcentajes de vivienda protegida que reducen los márgenes y encarecen el producto final. Y, sobre todo, la incertidumbre regulatoria. Un promotor que construye hoy para alquiler no puede saber qué legislación encontrará cuando la vivienda esté lista para salir al mercado, ni si podrá fijar libremente el precio del arrendamiento. Esa incertidumbre es, por sí misma, suficiente para desincentivar la inversión.

El sector también acusa la falta de relevo generacional en los oficios de la construcción. En los años del boom, hasta el 13% de la población activa española trabajaba en el sector, con salarios elevados que reflejaban la alta demanda. Ese tejido laboral se desintegró con la crisis y no se ha reconstruido. Hoy hay puestos sin cubrir y especialistas que no se forman, lo que limita aún más la capacidad productiva del sector con independencia de las condiciones del mercado.

El Banco de España estimaba a finales de 2025 un déficit superior a 700.000 viviendas. Una cifra que seguirá creciendo mientras la respuesta política se limite a señalar a especuladores e inversores en lugar de abordar las causas reales del problema.