¿Primer 'frenazo' en el mercado de la vivienda? 2026 anticipa una caída de las ventas, con menos extranjeros y clases altas pendientes de comprar un piso

El mercado de la vivienda en Espa?a est? empezando a dar los primeros s?ntomas de un cambio de ciclo tras varios a?os de fiebre compradora y con precios disparados. Es la principal conclusi?n del ?ltimo informe publicado por CaixaBank Research sobre el mercado inmobiliario en el que visualizan el a?o 2026 como el primero de "estabilizaci?n", con ca?da en la compra/venta de pisos, aunque no en los precios, que seguir?n subiendo. Su argumento se refuerza por una conjunci?n de factores, como precios demasiado elevados que han expulsado del mercado a muchos ciudadanos, escasez de obra nueva y la necesidad de recurrir a financiaci?n bancaria con el m2 disparado.

Este frenazo empieza ya a aflorar en los datos. En enero fue la primera vez que cayeron de manera conjunta tanto la compra de vivienda nueva como usada por primera vez en algo m?s de a?o y medio -desde junio de 2024-. Es m?s, la mediana de los ?ltimos seis meses refleja crecimientos mucho m?s modestos: la compra/venta de pisos de segunda mano creci? un 1,2% de agosto de 2025 a enero, frente al 14% del semestre anterior; mientras que las nueva promociones crecieron un 3% en su tasa interanual frente a ritmos medios del 24% vistos en la primera mitad del a?o pasado. Es decir, el furor por comprarse un piso est? llegando a su fin.

En esta l?nea, CaixaBank Research espera que el mercado se enfr?e de cara a 2026 y 2027. Seg?n sus c?lculos, el n?mero de compra/ventas de vivienda podr?a caer un 6% en dos a?os, sobre las 714.000 operaciones que se cerraron en 2025. En su opini?n, los hogares seguir?n teniendo suficiente ahorro como para plantearse comprar un inmueble, pero algunos factores pueden frenar la tendencia ante precios que no paran de subir y que favorecer?a "un desplazamiento hacia las coronas metropolitanas". Existen, adem?s, importantes cuellos de botella en el sector constructor y promotor ante la falta de suelo que provoca que los visados de obra lleguen a cuentagotas y muy tarde.

Tanto ha sido el FOMO (miedo a perd?rselo, por sus sigl?s en ingl?s) en el sector inmobiliario que no queda casi nadie capaz de subirse a la ola de precios: los extranjeros no residentes compran cada vez menos y los ciudadanos m?s adinerados que adquir?an inmuebles a pulm?n son minor?a o ya han comprado o las dos cosas. "La demanda de los extranjeros no residentes se ha reducido de forma apreciable" y el volumen de sus transacciones ha pasado de representar el 7,9% en 2024 hasta el 6,8% del a?o pasado.

Y tambi?n han ca?do las operaciones por parte de extranjeros residentes en nuestro pa?s, aunque son quienes siguen tirando del carro junto a los nacionales. Seg?n datos del Ministerio de Vivienda hasta septiembre de 2025, estos compradores realizaron 28.725 transacciones de vivienda escrituradas, con una ca?da del 6,6% sobre el a?o anterior. Sin embargo, y aunque el retroceso est? ah?, su presencia como compradores es innegable y se ha casi triplicado en diez a?os, pasando del 6,7% del total hasta casi el 17%.

?Qu? nacionalidades compran m?s? Los brit?nicos seguidos de alemanes, holandeses y rumanos. Marruecos es el primer pa?s no europeo que aparece en la quinta posici?n. Las grandes fortunas latinoamericanas no figuran entre los principales pa?ses, a pesar de que su presencia es relevante en la capital, Madrid.

M?S HIPOTECAS Y M?S CARAS

"Por otro lado, se aprecia un cambio en el patr?n de financiaci?n: la proporci?n de compraventas sin hipoteca ha descendido desde el 35% en 2024 hasta en torno al 30% en 2025, lo que apunta a un ajuste en la demanda de compradores con mayor capacidad financiera propia, uno de los pilares del dinamismo del mercado en los a?os anteriores", se?ala CaixaBank Research. Ya no hay m?s ricos o con herencias que invertir en ladrillo y los compradores que quedan en el sistema son familias de ingresos medios o bajos, que necesitan financiaci?n, y a quien el precio del m2 de la vivienda les est? expulsando.

Esta delicada situaci?n en Espa?a empeorar? todav?a m?s ante el impacto de la guerra. "Los precios seguir?n al alza, condicionados esta vez por el aumento de los costes de construcci?n y ante el deterioro de las condiciones financieras y de la confianza", con una energ?a m?s cara que elevar? el coste de materiales como "el cemento, la cer?mica o el acero", muy intensivos en energ?a. Se prev? que el m2 aumente, de media, un 10% este a?o y otro 5,5% en 2027, tras dos a?os de fuerte crecimiento.

Seg?n datos de la sociedad de tasaci?n Tinsa, el precio medio de la vivienda en Espa?a cerr? 2025 en los 2.094 euros/m2, con un aumnento del 13%. Esto quiere decir que comprarse una vivienda tipo, de 90 m2, tiene un coste de unos 188.440 euros. Ahora bien, las diferencias son abismales frente a las grandes capitales de provincia donde la demanda est? disparada. Comprar en Madrid cuesta, de media, casi 4.900 euros por m2 y en Barcelona se llega a los 4.269 euros/m2; con San Sebasti?n cerca de los 4.800 euros/m2.

Los precios no dan tregua para las familias espa?olas, y a ello la guerra a?adir? m?s presi?n con un coste de financiaci?n m?s elevado. El Euribor, el principal indicador que se emplea para calcular el tipo de los pr?stamos hipotecarios, cotizaba ayer por encima del 2,8%, en niveles de septiembre de 2024, y la media mensual cerrar? marzo sobre el 2,53%. Los hipotecados que revisen sus pr?stamos sobre este mes ya asumir?n un aumento de su cuota mensual sobre niveles del 2,39% del a?o pasado. Los bancos reconocen ya un encarecimiento de los pr?stamos hipotecarios desde finales de 2025, y el conflicto en Oriente Pr?ximo viene a reforzar esta tendencia. Adem?s, en momentos de incertidumbre el dinero busca refugio y es habitual retrasar decisiones importantes de inversi?n, como la adquisici?n de una vivienda o la compra de un coche.