No se enfría, se queda sin aire

El mercado de la vivienda en Espa?a sigue avanzando, pero lo hace con una respiraci?n cada vez m?s corta. No hay un giro claro, ni una ca?da de precios, ni siquiera un descenso abrupto de la actividad. Lo que aparece es algo m?s dif?cil de nombrar: una tensi?n que no termina de resolverse. Los datos s? permiten, en cambio, formular una duda razonable para 2026 y 2027: ?qu? ocurre cuando los precios siguen subiendo, pero la base de compradores capaces de sostenerlos ahora empieza a estrecharse?

Durante los ?ltimos a?os, a la demanda nacional se han sumado compradores extranjeros y hogares con capacidad patrimonial suficiente como para comprar sin apenas financiaci?n. Esa combinaci?n ha permitido que el mercado absorbiera aumentos de precios muy intensos sin que la actividad se resintiera de forma inmediata. Ese equilibrio empieza a cambiar. El peso de los compradores menos sensibles al precio se reduce y crece la dependencia del cr?dito. El mercado deja de apoyarse en quienes pueden comprar y pasa a descansar en quienes necesitan hacerlo.

Ah? aparece el riesgo silencioso. Si las compraventas se moderan, no necesariamente ser? porque el mercado se est? normalizando, ser? porque el precio ha terminado por expulsar a parte de la demanda. No faltar?a inter?s por la vivienda, faltar?a capacidad para acceder a ella.

Este ajuste no puede entenderse sin mirar algo m?s profundo: la estructura demogr?fica y patrimonial sobre la que descansa el mercado. En Espa?a, m?s del 70% de la vivienda en propiedad est? en manos de hogares mayores de 60 a?os. La vivienda no es solo un activo: es ahorro acumulado, es herencia futura, es, para muchos, un seguro de jubilaci?n.

El problema de acceso de los j?venes convive con un stock de vivienda concentrado en generaciones que no tienen incentivos inmediatos para vender.

La econom?a aqu? se vuelve casi biogr?fica. No es solo una cuesti?n de oferta y demanda; es tambi?n tiempo, herencia y decisiones familiares. Esperar que el mercado se "enfr?e" por s? solo resulta ingenuo. Sin nueva oferta, el ajuste no llegar? por m?s accesibilidad. Lo har? en forma de una exclusi?n gradual. Menos compradores, m?s endeudamiento relativo y una brecha creciente entre quienes acceden al mercado y quienes quedan fuera.

La discusi?n sobre vivienda en Espa?a sigue girando alrededor del problema equivocado. Se debate c?mo repartir lo que hay, pero apenas c?mo aumentar lo disponible. Y la evidencia, dentro y fuera de Espa?a, es persistente: sin expansi?n de la oferta, cualquier alivio ser? transitorio.

La soluci?n es exigente. Pasa por liberar suelo, acortar procesos de licencia y ofrecer un marco estable que permita construir y alquilar con seguridad. Pasa, en definitiva, por aceptar que el problema no es solo de mercado, sino de escala. Porque lo que hoy empieza a percibirse no es un mercado que se enfr?a. Es un mercado que, poco a poco, se queda sin aire.