La fuerte demanda de vivienda lleva compras e hipotecas a nuevos récords

La fuerte demanda de vivienda está llevando la compraventa y la concesión de hipotecas a nuevos récords no vistos desde la burbuja. Solo hasta octubre, las transacciones superan ya las 600.000 unidades, cifras no vistas para este periodo desde el 2007, mientras que los bancos han elevado el ritmo de concesión de créditos este año hasta situarlo en el nivel más alto desde la crisis financiera del 2008, según los últimos datos registrados por el Banco de España.

En el acumulado de los primeros diez meses, el incremento de compraventa llega al 12,3% y, si no hay sorpresas en la recta final del año, el mercado prevé rozar las 750.000 operaciones. Todo ello, pese al descenso interanual vivido en octubre, cuando las transacciones han disminuido un 2,5% interanual, indican los datos del INE publicados ayer. Se trata del segundo mes tras agosto en el que se produce una caída, aunque en el mercado consideran precipitado determinar si se puede estar ante un cambio de ciclo. Por el contrario, apuntan a la escasez de oferta, sobre todo de obra nueva, al explicar esta bajada, y no a un debilitamiento de la demanda.

El director de Estudios del portal Pisos.com, Ferran Font, recalca que la demanda al alza ante las expectativas de aumentos de precios y unos tipos de interés que ofrecen hipotecas interesantes hacen que el mercado siga instalado en “niveles históricos” pese a la caída de octubre.

De hecho, este descenso se debe principalmente al fuerte retroceso de las ventas de viviendas nuevas, de un 12%, mientras que la usada crece un 0,5% y alcanza su mayor cifra mensual desde que hay registros, con más de 53.300 operaciones. La falta de pisos nuevos y unos precios que no paran de subir explican en gran parte este desplome, apuntan desde el sector.

Los bancos conceden créditos al mayor ritmo desde la crisis financiera

La bajada de transacciones en octubre es prácticamente generalizada en todo el territorio y sólo cinco comunidades autónomas presentaron aumentos: Cantabria (+8,9%), Andalucía (+4,1%), Extremadura (+3,1%), Catalunya (+3%) y Murcia (+2,8%). En el resto de comunidades las compraventas van a la baja, con especial intensidad en Madrid, Canarias y Baleares, donde las transacciones retroceden un 11%. Baleares y la Comunidad de Madrid presentan los precios de vivienda más elevados, por encima de los 4.000 euros el metro cuadrado.

“El mantenimiento de esta política monetaria expansiva también podría provocar un incremento adicional de los precios, ya que la oferta de vivienda no está creciendo al mismo ritmo que la demanda”, comenta al respecto María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

En cuanto a la actividad hipotecaria, los bancos concedieron en octubre créditos por 7.071 millones de euros, un 19% más que en el mismo periodo del anterior, en un momento marcado por la estabilización del Euríbor en niveles más bajos que los registrados desde el 2022, cuando comenzaron a subir los tipos del BCE. A eso se suman los escasos márgenes con los que la banca está acudiendo ahora a los consumidores, según el mensaje de las grandes entidades.

En los diez primeros meses del año, los bancos han dado hipotecas por 67.506 millones de euros, la cifra más elevada para este periodo desde el 2008, cuando se alcanzaron los 76.597 millones, en plena burbuja inmobiliaria. El incremento con respecto al año pasado es además del 22%.

En un entorno de elevados precios de la vivienda, los directivos de la banca sostienen que la concesión de crédito se realiza de forma tan competitiva que resulta a veces “irracional”. Fue la expresión que utilizó el consejero delegado del Santander, Héctor Grisi, en la última presentación de resultados. Este discurso es parecido al del consejero delegado del BBVA, Onur Genç. “Hasta que no se normalicen a niveles que tengan sentido, no vamos a competir activamente”, aseguró.

Mientras, CaixaBank lidera el negocio de concesión de hipotecas con un incremento del 39% hasta septiembre y una cuota de mercado cercana a una cuarta parte del total. Su consejero delegado, Gonzalo Gortázar, sostiene que los tipos de las hipotecas son “muy competitivos” y que “en absoluto” se está produciendo un recalentamiento hipotecario.

Con todo, en su informe de estabilidad financiera de otoño, el Banco de España no detecta señales de burbuja en la vivienda. Considera que los criterios de concesión de crédito hipotecario no presentan señales de relajación material y se mantienen en niveles por debajo del 80% en relación con el valor del inmueble. Sí detecta en cambio que “el dinamismo en el mercado de la vivienda está siendo acompañado de la expansión del crédito inmobiliario”.